23年1-5月拿地金额118亿，位列浙江省第一；第二名华润拿地金额69亿，滨江高华润50亿...

要知道华润可是23年的拿地王，全国拿地总金额位列第一；但是如此财大气粗的华润竟然在浙江就败了北，屈居第二，且与第一名滨江竟相差了50亿。

在浙江，尤其是杭州，感觉 已经没有人可以阻止滨江拿地了。

(资料图)

就5月23日一天，滨江集团便一举斩获3宗地，三块地分别位于上城区九堡板块、西湖区小和山板块和临平区乔司板块，总计容建面33万平方米，总价52.13亿元。

进入6月份，滨江丝毫没有停下拿地的脚步：

6月9日，竞得杭政储出[2023]69号地块的国有建设用地使用权，土地总价27.77亿元；

6月16日，通过增资8.7亿的方式持有杭州建杭启明置业有限公司50.51%股权，增加土地储备建筑面积8.88万平方米；

6月20日，通过杭州产权交易所以23.25亿元的价格，受让杭州地铁开发有限公司持有的杭州北鸿置业有限公司100%股权及对应债权。

从上面的成交记录来看，滨江拿地分布在杭州各区域，23年极度重仓杭州的野心昭然纸上。

在国内房企普遍收缩的背景下，“杭州房企一哥”滨江集团显得较为激进， 仅最近一个月拿地金额就超100亿元。

是什么原因让滨江竟然有如此大的底气疯狂拿地呢？

有人说是上面安排的，有人说是不知好歹疯狂加杠杆抄底的，也有人说是实力使然。为了揭开这个谜底，我详细研读了滨江最新的财报，谈谈我的看法。

由于目前最新的财报只更新到了23年一季度，因此大部分数据均以一季度的数据进行参考。

首先，我特别好奇的是，滨江拿地到底有没有加杠杆？或者加了多少杠杆？

这就必须要看看滨江的负债率了。

这里我们引用一个指标叫“净负债率”，也叫净资产负债率：

净负债率=（有息负债-现金）÷（股东权益-永续债）

这一指标综合考虑了有息负债、账上现金和公司净资产，是海外投行考察地产公司负债水平最常用的指标。

我们看下滨江这个指标的情况：

23年1季度：

短期借款0，1年内到期非流动负债145亿，长期借款381亿，应付债券20亿；有息负债合计546亿。

账上现金329亿；

公司净资产578亿；

永续债0。

按上面公式计算 净负债率

=（546-329）/（578-0）=37.5%

为便于对比负债率的变化情况， 我们再计算截止22年的情况：

短期借款0，1年内到期非流动负债129亿，长期借款350亿，应付债券40亿；有息负债合计519亿。

账上现金243亿；

公司净资产527亿；

永续债0。

按上面公式计算 净负债率

=（519-243）/（527-0）=52.4%

从绝对数上来看，净负债率30-50%这个水平在业内算是非常健康的水平了，基本接近万科、华润、中海的水平。

数据来源：wind

从数据对比上来看，我们发现， 滨江23年一季度拿地71亿的情况下，净负债率不增反降，由52.4%降低到37.5%。

由此，我们基本可以判断，滨江拿地的资金并不是通过加杠杆的方式来的。

当然上面只是一季度的数据，二季度的财报数据还没出来，但结论应该差异不大。

既然拿地资金不是通过借款（加杠杆）而来的，那是通过什么途径来的呢？

这就不得不提 收款管理能力 了，也就是回收资金的能力。

一般这个能力 主要看4个指标，分别为：应收票据、应收账款、预收款项及合同负债。

翻看滨江财报，应收票据和应收账款的金额几乎忽略不计，主要大头都在预收款项和合同负债，也就是还未结转的销售收入。

23年1季度报：

预收款项：4468亿， 合同负债：1448亿； 合计5916亿。

22年年报：

预收款项：4209亿， 合同负债：1304亿； 合计5513亿。

也就是说，滨江1季度预收款项及合同负债由5513亿增加到5916亿，增加403亿，大致推断其1季度销售额403亿， 良好的销售去化助力其账上长期趴着200-300亿的现金，这也就是滨江在土拍市场上最大的底气。

在查看财报的过程中，我还发现一个值得肯定的数据。

滨江的 应付账款从22年末的37亿到23年1季度的35亿，不增反降。这部分款项主要是支付供应商的款项 。

支付供应商的款项不增反降， 说明滨江在当前各大房企控支出的大背景下，滨江并没有拖欠供应商的款项，而是做到了及时支付。

这一点是非常值得肯定的，说明其在保交付上面是做得极好的。

滨江良好的销售来源于其产品在市场上的能力体现。

滨江经过30多年的发展，已经形成5大产品体系的15个产品系。

产品系普遍定位高端、改善，这为项目带来了良好的溢价，最终则体现在利润上。

2023年1季度，滨江结转净利润9.26亿， 净利润率9.18%。

在全国各大城市房价普遍下行的背景下，还能实现超9个点的利润，产品力可见一斑。

最后，回到一开始我们提出的疑问， 答案总结下来我想就是以下几点：

1、产品好保障销售和利润；

2、良好的销售保障账上充足的资金；

3、及时支付供应商款项，保障交付品质，再次强化销售；

4、市场底部积极补货，增大土储，增强弯道超车的能力；

5、有销售，不盲目加杠杆。

而这几点，在当下行业内弥足珍贵，值得所有房企学习。